Secretário municipal de Desenvolvimento Econômico apresentou estratégias do Município no uso estratégico do patrimônio imobiliário em painel sobre fundos imobiliários no CIMI360 2026
O secretário municipal de Desenvolvimento Econômico, Osmar Lima, participou nesta sexta-feira, dia 28 de agosto, do painel “Fundos Imobiliários de imóveis estatais”, durante o Congresso Internacional do Mercado Imobiliário (CIMI360) 2026. O debate foi mediado por Heitor Kuser, CEO do CIMI360, e também contou com a participação de Paulo Vidal, subsecretário do Patrimônio do Estado de São Paulo, e Flavio Papelbaum, chefe de Departamento do BNDES.
Durante o painel, Osmar apresentou a estratégia da Prefeitura do Rio para a gestão e a valorização de seu patrimônio imobiliário, destacando que o município dispõe de diferentes instrumentos para avaliar e dar a melhor destinação aos imóveis públicos.
“A Prefeitura não tem interesse em ganhar dinheiro com o imóvel. O objetivo é extrair do patrimônio imobiliário o melhor recurso possível para que seja aplicado nas suas atividades finalísticas. Enquanto o mercado busca a rentabilidade direta de uma operação imobiliária, a Prefeitura pode utilizar os recursos obtidos com os ativos para financiar e viabilizar políticas públicas”, explicou Osmar Lima.
O secretário explicou que a escolha do instrumento para cada imóvel depende de fatores como liquidez e complexidade. Ativos com situação jurídica e ocupacional regularizada e maior facilidade de comercialização podem ser destinados, por exemplo, a leilões. Já imóveis de maior porte ou que dependam de desenvolvimento imobiliário podem ter maior potencial de geração de valor por meio de estruturas como fundos imobiliários.
Osmar também apresentou exemplos de como essa estratégia pode ser aplicada a diferentes perfis de imóveis. No caso de ativos arrecadados pelo município por meio de dívidas tributárias, por exemplo, a avaliação considera não apenas o valor do imóvel, mas também os custos e as condições necessárias para sua comercialização.
Outro exemplo apresentado foi o trabalho desenvolvido para a recuperação de casarões históricos no Centro do Rio. Segundo Osmar, a Prefeitura estruturou uma estratégia que envolve a desapropriação por hasta pública e posterior alienação dos imóveis, permitindo solucionar entraves jurídicos e familiares que dificultam a recuperação dos bens. O novo proprietário recebe incentivo para revitalização, enquanto a cidade recupera imóveis que estavam em processo de deterioração (programa Reviver Centro Patrimônio Pró-APAC).
Nesse contexto, o secretário destacou a criação de um fundo de revitalização urbana, concebido para dar continuidade ao processo ao longo dos anos e reduzir sua dependência dos ciclos eleitorais. “Para que esse processo não seja algo momentâneo, a gente está montando um fundo de revitalização urbana. O fundo vai ter os recursos que vão permitir que esse processo continue ao longo dos anos, para que passem governos, mas que o processo continue”, afirmou.
Osmar também ressaltou a importância de alinhar os interesses dos diferentes atores envolvidos na estruturação de um fundo imobiliário com ativos públicos. Para ele, a definição do valor dos imóveis deve considerar avaliações independentes, a avaliação do município e sondagens prévias junto ao mercado.
“Quando você vai integralizar um imóvel público num fundo, existe um potencial conflito de interesses. Para o gestor do fundo, o melhor é que o imóvel entre pelo menor valor possível. Do ponto de vista do patrimônio e da Fazenda, eu quero o maior valor possível. O ponto-chave é chegar a um valor justo”, explicou.
Na avaliação do titular da SMDE, a combinação de diferentes fontes de informação permite que o poder público tome decisões mais seguras sobre a melhor forma de explorar cada ativo. Além das avaliações formais, a Prefeitura vem realizando sondagens de mercado para verificar a aderência dos valores e das estratégias propostas.
O secretário ainda destacou que o município possui relativamente poucos imóveis prontos e com alta liquidez, como apartamentos e edifícios em boas condições, concentrando parte significativa de seu patrimônio em terrenos e outros ativos que demandam maior estruturação. “Por isso, o leilão permanece como um dos principais instrumentos utilizados pela Prefeitura.”
Para Osmar, a análise das operações deve considerar todos os custos envolvidos, e não apenas o preço do ativo. A chamada “dimensão completa” da transação inclui despesas com assessoria, diligências, avaliações, projetos e demais etapas necessárias para viabilizar a operação.
“A gente tem feito questão de dimensionar completamente as transações. Isso permite uma decisão informada, não só para alinhar com os recursos que temos, mas para que as transações saiam de forma mais orientada e todo mundo tome a decisão de forma informada”, apontou Osmar Lima.
